Актуально
23851 перегляд
 |
Проте, є й інша точка зору. Вона полягає в тому, що ціни на київську нерухомість досягли свого піку (на нинішньому етапі розвитку) і далі буде певний спад. Постараюся на доступній для обивателя мові викласти таку думку. Отже, 13 чинників, унаслідок яких подальшого зростання не буде:
1. Неплатоспроможність покупців за нинішнього рівня цін: нескладний підрахунок показує, наскільки зараз (не) реальна покупка в кредит найпростішою «одинички»-«двійки» в Києві (90-100 тис. доларів США), при реальній ставці кредитування у валюті (якщо врахувати всі супутні платежі і витрати, - то не менше 14 відсотків річних) при щомісячному доході навіть в 6000-7500 грн. - увесь дохід позичальника йтиме тільки на сплату відсотків, погашення ж власне кредиту за такого, загалом не поганого, навіть для столиці, доходу неможливо. І навіть протягом 20-30 років до кінця життя, позичальник при таких заробітках НЕ ЗМОЖЕ купити квартиру. Хоча 3-4 роки назад це було цілком реально навіть при меншому доході. Можна навести приклад: за американськими мірками житло вважається доступним, якщо воно коштує 3-4 річних доходів, важкодоступним при 5-7, недоступним - понад 7-8. Для більшості українців воно недоступне навіть при довічному підсумовуванні доходу. А значить, неминуче коригування цін на т.з. «масове» житло, питома вага якого постійно зростатиме у зв'язку з гострим браком землі в елітних центральних районах столиці.
2. Падіння активності на ринку нерухомості Києва: за оцінками експертів, за жовтень 2006 року в Києві зареєстровано менше 200 операцій (хоча офіційних даних із цього питання не оприлюднено), тобто падіння активності склало близько 20 разів. Ринок завмер, продажів минулого рівня немає.
3. Чинник політичної нестабільності після серпня 2006: розбалансованість у роботі органів влади, загроза «федералізації», спроби розколу країни, висока вірогідність подальшого протистояння в органах влади й ін. Все це знижує питому складову спекулятивного капіталу, що вливається в київську житлову (втім, як і в комерційну) нерухомість (зокрема, іноземцями). Гроші люблять тишу, але не революції і розколи.
4. Падіння довіри до новобудов як об'єкту вкладення коштів (чинник «Еліти-Центру»): після викриття першої масової афери у сфері житлової нерухомості істотно підірвана довіра до вкладення в новобудови. Раніше це був вельми простий бізнес: покупка квартири на стадії котловану гарантувала збільшення її вартості на стадії здачі В РАЗИ. Значна кількість таких покупок робилася громадянами США, Ізраїлю, навіть Японії. Після падіння «Еліти» цей потік коштів від іноземних громадян зник (за оцінками деяких фахівців, знизився до зовсім не значного). І варто обвалитися якій-небудь «Еліті-2» або «Еліті-3»... Неважко спрогнозувати наслідки для і так уже перегрітого ринку Києва.
5. Загальносвітова тенденція: у країнах Європи, в США сповільнилася тенденція зростання цін (аж до зупинки в Австрії і Германії) на нерухомість. Україна, і Київ зокрема, лише повторять в цьому випадку загальносвітові тенденції. У західній пресі вже з'явилися аналітичні матеріали, що стверджують, що ринок нерухомості Східної Європи є «мильною бульбашкою».
6. Фактична зацікавленість агентств нерухомості, ріелторів в збільшенні кількості операцій на ринку: тільки падіння цін (навіть невелике) може пожвавити ринок. Нинішній застій на ринку, падіння в десятки разів кількості операцій невигідне і посередницьким структурам на ринку. Адже відсутність операцій їм не на руку: немає операцій - немає заробітку. Не дивлячись на якісь закриті «інсайдерські» домовленості, об'єктивно подальше зростання цін для посередників явно невигідне. Хоча тут можна відмітити, що лобі перекупників житла (які вклали гроші і хочуть зростання цін ще і ще) вельми потужне, у тому числі і в деяких ЗМІ, що дають далеко не завжди мотивовані прогнози на подальше «розігрівання» ринку.
7. Перекіс в цінах в порівнянні з країнами ЄС: київський рівень цін перескочив цей показник у деяких країнах ЄС (наприклад, 2-3-х кімнатна квартира на півдні Італії може бути куплена за 75 тис. євро, аналогічний рівень цін в Польщі). І це з урахуванням нижчих ставок кредитування в країнах ЄС (4,4-4,8%, що в 2,5 - 3 раза нижче українських) і більш високого рівня доходу (2000 євро в середньому, що в 5 - 7 разів вище київських реальних 300-400 євро середнього класу, навіть з урахуванням т.зв. «сірих зарплат»), більш високого рівня захисту права власності, розвиненішої і надійнішої інфраструктури того ж житла. Так або інакше, але закони ринку вирівнюють такі перекоси, відбувається перетікання капіталу. Що супроводжується, на жаль, еміграцією далеко не гіршої частини українців.
8. Проблема закінчення терміну експлуатації «хрущовок» і «панельок»: платити $60-80 тисяч за 5 з/б панелей, які зводилися як тимчасові, - для багатьох вже психологічно складно. «Хрущовки» і «панельки» зводилися як тимчасове рішення житлової проблеми, і нормативний термін закінчення їх експлуатації - в осяйному майбутньому. Відсутність нормативної регламентації для переселення жителів «хрущовок» в побудованих на їх, місці будинки робить купівлю згаданого житла сумнівною інвестицією.
9. Провал курсу в ЄС: безпосередньо перед вступом в ЄС у ряді країн-кандидатів спостерігався зліт цін на нерухомість у зв'язку з тим, що входження в наймогутнішу економічну зону миру однозначне обумовлює підтягання загального рівня цін до рівня цін ЄС. Саме після приходу помаранчевої команди, що задекларувала цей вектор руху, був зліт цін в очікуванні євроінтеграційної перспективи (і якби Україна отримала таку перспективу, - зліт був би виправданий). Сучасні внутрішні політичні реалії такого вступу поки ніяк не припускають. Очікування багатьох перекупників житла, які вклали кошти, не виправдалися.
10. Змінені співвідношення «депозит - оренда - вартість покупки квартири»: наприклад, поміщені на депозит 100 тисяч доларів дають у вигляді відсотків по депозиту 10 відсотків річних у валюті. Куплена на ті ж кошти квартира дає за рахунок оренди всього близько 3 відсотків річних (з розрахунку оренди в 500 доларів у місяць). Тому, хто накопичив 50 тисяч доларів, часто легше помістити їх на депозит і орендувати на відсотки від депозиту квартиру за тих же $500 в місяць (можливо, навіть 350-400, при цьому за ці ж самі 50 тис. купити що-небудь для проживання на нинішньому ринку фактично неможливо). На даний момент зростання цін зупинилося, тобто прибутковість житлової нерухомості стала менше прибутковості депозитів. Внаслідок цього, комерційна (короткострокова інвестиційна) складова попиту (і «розігрівання» ринку) відпадає.
І зростати цінам на оренду в Києві далі нікуди - платоспроможність орендарів на межі (що підтверджується попитом, що виріс в рази, на оренду кімнат, а не квартир). Хоча ще в 2002 куплена і тут же здана в оренду квартира на тому ж проспекті Перемоги могла дати до 20 відсотків річних (повністю «окуплювала» себе тільки за рахунок оренди за 6-7 років).
11. Поворот у публікаціях ЗМІ, - від відозв «хапайте, що є сьогодні, завтра буде ще дорожче» до тверезих усесторонніх оцінок реальної ситуації на ринку нерухомості: за листопад 2006 цілий ряд ЗМІ розмістили коментарі аналітиків, статті про прийдешнє зниження цін. Хоча раніше в інформаційному просторі були присутні тільки прогнози про зростання, і знайти охочих «на камеру» сказати про прогнозоване зниження цін серед експертів знайти було вельми складно.
12. Зупинка зростання цін у Москві: психологічна звичка орієнтуватися на московські тенденції цін зіграє свою роль - в російській столиці експерти також констатують стагнацію на ринку нерухомості.
13. Витягування (перетягування) капіталовкладень ринком приміської землі і котеджного будівництва в Києві: на даний момент інвестпули спрямували свої кошти на купівлю київської землі, зростання якої надалі, так або інакше, неминуче. На ринку є ряд прикладів, коли гравці «виходили грошима» з житлової нерухомості, купуючи земельні ділянки. Зростання цін на них по деяким районам київського передмістя за останніх 4 роки склав від «сотки за сотку» (100 дол.) до 3 тисяч доларів за сотку (зростання в 30 разів). Простіше кажучи, перекупники залишили відіграний ринок житлової нерухомості і перейшли на землю. Та й прошарок середнього класу, що розуміє переваги заміського екологічно чистого житла перед спальними мікрорайонами, що все більш забруднюються, постійно зростає. Загальноєвропейська тенденція така, що із зростанням доходів середнього класу - головного гравця на будь-якому цивілізованому ринку нерухомості, його основним місцем проживання стає саме приміська зона мегаполісу. А такі, поки близькі серцю більшості киян, тихі мікрорайончики в межі міста поступово перетворюються на свого роду «гетто» для невдах.
Можна ще приводити й інші чинники: і неминуче зростання кількості квартир, що продаються, унаслідок дорожчання послуг ЖКГ, і відсутність реального зростання ВВП надалі («дутий» для фіктивного відшкодування ПДВ - не в рахунок, а зв'язок зростання ВВП і цін на нерухомість - доведена тенденція), «виплеск» на ринок куплених в кредит квартир у зв'язку із зростанням неповернень по іпотечних кредитах з початку 2006, вельми вірогідне оподаткування операцій купівлі-продажу нерухомості з 01.01.2007 (обмежить можливість систематичних продажів і купівель), падіння довіри до прогнозів агентств нерухомості у зв'язку з нинішньою зупинкою цін, зменшення кількості київських студентів (і квартир, що купуються їх батьками) у зв'язку з низькою народжуваністю на початку 90-х, прихід іноземних забудовників житла (що вміють будувати швидко, якісно і, головне, з розумною нормою прибутку в 20-30%, а не в 150-200%) після вступу у ВТО, і т. д., і т.п.
Який прогноз? Є всі підстави вважати, що на київському (принаймні) ринку нерухомості вже найближчим часом відбудеться поступове і спокійне зниження ціни на 20-30 відсотків. І це буде абсолютно об'єктивним фактом.
До теми:
